Три подхода по оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Если Вы не смогли найти ответ на Ваш вопрос на страницах - просто задайте его.
Это быстро и абсолютно бесплатно!


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: - затратный подход; - доходный подход; - рыночный подход прямой сравнительный анализ продаж. Затратный подход - метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта за минусом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. ЧД I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;. К R - ставка капитализации, то есть отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:.

Файловый архив студентов. Логин: Пароль: Забыли пароль? Email: Логин: Пароль: Принимаю пользовательское соглашение. FAQ Обратная связь Вопросы и предложения. Добавил: Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам. Скачиваний: Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода: 1 этап. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: Основные критерии выбора объектов-аналогов: права собственности на недвижимость; условия финансирования сделки; условия продажи и время продажи; местоположение; физические характеристики.

Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов Последовательность внесения поправок: поправка на условия финансирования; поправка на особые условия продаж; поправка на время продажи; поправка на местоположение; поправка на физические характеристики. Преимущества сравнительного подхода: в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей; в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; статически обоснован; вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов; достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: различия продаж; сложность сбора информации о практических ценах продаж; проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; зависимость от активности рынка; зависимость от стабильности рынка; сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Базовая формула доходного подхода: или где, С V - стоимость недвижимости; ЧД I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К R - ставка капитализации, то есть отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Этапы доходного подхода: 1. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: операционных эксплуатационных — издержки по эксплуатации объекта; фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской задолженности процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов и т. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

Расчет коэффициента капитализации. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает: качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков.

1.3 Три подхода к оценке объектов недвижимости

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования — получение окончательной итоговой величины стоимости. Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном открытом и конкурентном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по значению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность, когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом, когда нельзя сделать оценку земельного участка. Доходный подход к оценке недвижимости Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов.

Тема 3. Подходы к оценке недвижимости 1. Группировка методов оценки

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для применяемого метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Для этого необходимо: а установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Квалификационный экзамен по оценке недвижимости (часть 3)

Три подхода к оценке недвижимости затратный

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости в текущих ценах как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта. С позиций потенциального покупателя оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки.

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки.

Оценка недвижимости

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 5 октября , печатный экземпляр отправим 9 октября. Статья просмотрена: раза. Дамдын О. В своем исследовании Е. Таким образом, задача конкретного определения рыночной стоимости земли имеет принципиальное значение.

Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние месяцев. Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Методические подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном сравнительном подходе Подходы к оценке объектов недвижимости Доходный подход 7. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости 6. Оценка частичных прав собственности на недвижимость на примере оценки рыночной величины арендной платы 3.

В годах в нашей стране стали появляться специалисты, заявлявшие о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Что же такое оценочная деятельность? Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой можно приобрести объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добровольно и на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства. Кадастровая стоимость — это налоговая база для исчисления земельного налога. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации.

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональными оценщиками, безусловно, применяются специальные методы оценки недвижимости. Прежде всего, стоит упомянуть, что существует три подхода при оценке недвижимого имущества. Доходный подход, суть которого заключается в применении совокупности методов оценки стоимости, которые основаны на выявлении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта оценки. Соответственно, используется для оценки объектов, приносящих доход. Затратный подход — предусматривает применение таких методов, которые основаны на определении необходимых затрат — для восстановления или замены, например при наличии износа. Рыночный подход подразумевает использование совокупности методов, которые основаны в свою очередь на сравнении объекта оценки недвижимости с другими аналогичными объектами при наличии соответствующей информации об этом.

В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход рис. Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный - с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях, а сравнительный рыночный подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей продавца и покупателя о стоимости объектов, аналогичных оцениваемому, то есть основывается на том, что есть сейчас, в данный момент. В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости и все полученные разными методами результаты впоследствии обобщаются — делается так называемое согласование результатов оценки. В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы и для правильного выбора подходов необходимы определенные критерии адекватности подходов соответствующей ситуации. В странах с развитой и относительно сбалансированной рыночной экономикой при оценке недвижимости, когда это, возможно, применяют все три подхода. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 8
  1. tercessro

    Действительно полезняк! А то сколько не лазишь по нету сплошное бла бла бла. Но не тут, и это радует!

  2. mozotido81

    судя по рейтингу можно брать

  3. tarealra1970

    Замечательно, а альтернатива?

  4. Каролина

    Я думаю, что Вы допускаете ошибку. Могу отстоять свою позицию. Пишите мне в PM, обсудим.

  5. thracapen88

    Зашел на форум и увидел эту тему. Разрешите помочь Вам?

  6. Тамара

    Невероятно. Просто в шоке сижу. Все гениальное просто

  7. Адам

    Я лучше, пожалуй, промолчу

  8. Севастьян

    как говориться, Без пользы жить – безвременная смерть.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных