Существует три основных подхода к оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Если Вы не смогли найти ответ на Ваш вопрос на страницах - просто задайте его.
Это быстро и абсолютно бесплатно!


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Тюмень, ул. Широтная, д. Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка недвижимости может производиться для:. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица индивидуальные предприниматели , деятельность которых регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщики , а с другой - потребители их услуг заказчики. К объектам оценки относятся:.

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход сравнительный анализ продаж.

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 5 октября , печатный экземпляр отправим 9 октября. Автор : Павлова Наталья Андреевна.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Оценка стоимости объекта недвижимости

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

Все существующие подходы и методы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны между собой. В затратном подходе оценка земли производится с применением элементов доходного и рыночного подходов. В рыночном подходе при определении корректировок на физические характеристики используются элементы затратного, при определении корректировок на права собственности используются элементы доходного подхода.

Доходный подход тесно связан с рыночным подходом и затратным. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительных инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Подходы к оценке недвижимости. Доходный подход. Метод капитализации дохода. Коэффициент капитализации. Метод дисконтированных денежных потоков. Ставка дисконтирования. Стоимость реверсии. Сравнительный подход. Срок экспозиции. Единицы сравнения. Процентные и стоимостные поправки. Затратный подход. Восстановительная стоимость. Стоимость замещения. Физический износ. Функциональный износ. Экономический износ. Земельный участок. Кадастровая оценка земли.

Земельная рента. В чем заключается сущность доходного подхода к оценке недвижимости? Область применения доходного подхода. Какие существуют ограничения для доходного подхода? Какова последовательность применения доходного подхода к оценке недвижимости? Основные методы определения стоимости недвижимости при доходном подходе. Сущность метода прямой капитализации. Область применения. Последовательность определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока. Его сущность, область применения. Последовательность определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежного потока. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе. Возможна ли корректировка элементов характеристик оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода? Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода?

В каких случаях возможно использование лишь качественных методов корректировок? Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе? Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости? В чем заключается сущность затратного подхода к оценке недвижимости?

Область применения затратного подхода. Какие существуют ограничения для затратного подхода? Какова последовательность применения затратного подхода к оценке недвижимости?

Общие понятия и положения по определению стоимости нового строительства. Нормативно-методическая база для определения стоимости строительства.

Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости. Общие положения и методы определения накопленного износа. Приведите развернутое определение земельного участка. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации? Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в Российской Федерации? Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской Федерации? Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка? В чем заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости земельного участка? На каких принципах оценки базируется доходный подход?

Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при оценке земельного участка? Какие методы используются для расчета ставки капитализации при определении стоимости земли? Для оценки каких земельных участков может быть использована техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок? В чем состоит экономическое содержание сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка?

Какие основные этапы включает метод сравнения продаж при оценке земельных участков? Что такое сегментирование земельного рынка? Какие элементы сравнения используются при оценке земельных участков? В чем состоят преимущества и недостатки способов сравнения продаж по элементам и единицам сравнения? В чем заключается экономическое содержание метода переноса соотнесения? Раскройте экономическое содержание затратного метода оценки земельных участков и сферу его применения.

На каких принципах оценки базируется затратный подход к определению рыночной стоимости земли? Из каких основных этапов состоит метод изъятия? В чем заключается экономическое содержание метода определения затрат на освоение? Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод определения затрат на освоение? В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков? В некоторых случаях необходимо оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории регион, город, район.

Кочетков, ]. Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, различных между собой, поэтому она применяет стандартные методы к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации объектов.

Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения является предметом массовой оценки. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов. Все объекты недвижимости в определенном смысле уникальны. Даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей и обосновать уникальность. В зависимости от целей оценки можно индивидуализировать подчеркнуть своеобразие или унифицировать определить принадлежность к типу любой объект недвижимости.

В первом случае используется индивидуальный подход, причем акцент делается на особенностях объекта, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки. Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки.

Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Поскольку модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели имеют более сложный вид, так как они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требует сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.

Выбор подходов и методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным статистических методов, помогающих провести классификацию данных и построить адекватную модель рынка. Построение и калибровка моделей также имеют особенности. При индивидуальной оценке проводится согласование результатов трех методов и принимается окончательное решение.

Подходы к оценке стоимости бизнеса

Методики оценки недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Как повлияли условия кризиса на эти методы? Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса.

Основные подходы в оценке недвижимости

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения. Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, то есть обращается на рынке. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков. Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Анализ подходов к оценке рыночной стоимости имущества на примере предприятия ЗАО «ГазНефтьСервис»

Министерство образования и науки Российской Федерации. Федеральное агентство по образованию. Кафедра экономики и управления. Контрольная работа. По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать.

В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный.

Сравнительный подход основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых то есть аналогичных ему по своим свойствам объектов относительно недавно проданных на рынке. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Оценка недвижимости. Авторы: Слугин О.В., Еберзина Н.Л., редактор: Касаткина М.А.

В условиях формирования цивилизованного рынка недвижимости все большее значение имеет определение стоимости недвижимого имущества, и все большее количество собственников, а также желающих стать таковыми, стремятся прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков или фирм, оказывающих подобные услуги. Оценка имущества важна как для физических, так и для юридических лиц. Отсюда и многообразие целей оценки имущества. От этого зависит выбор оценщиком метода и подхода к оценке имущества. Вообще, существуют десятки методов и способов, которые так или иначе входят в три основных :.

Затратный — подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта за минусом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Доходный — подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Рыночный — подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Оценка стоимости объекта недвижимости скачать Рефераты Практические задания Лекции. Учебный контент. Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений. Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом садовый домик многоквартирный дом и т. Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное.

Международный комитет по стандартам оценки выделяет 3 подхода 1 оценки любого актива: сравнительный direct market comparison approach , доходный income approach и затратный cost approach см. В каждом подходе существуют методы оценки. Так доходный подход базируется на 2х методах: метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Сравнительный подход состоит из 3х методов: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Затратный подход опирается на 2 метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки п.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком. Все существующие подходы и методы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны между собой. В затратном подходе оценка земли производится с применением элементов доходного и рыночного подходов. В рыночном подходе при определении корректировок на физические характеристики используются элементы затратного, при определении корректировок на права собственности используются элементы доходного подхода. Доходный подход тесно связан с рыночным подходом и затратным. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительных инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 4
  1. lenepasgast

    Абсолютно с Вами согласен. В этом что-то есть и мне кажется это очень отличная идея. Полностью с Вами соглашусь.

  2. Ванда

    не согласен с автором, вернее даже не с автором, а с тем, кто придумал этот пост

  3. mondicon

    Жаль, что сейчас не могу высказаться - нет свободного времени. Но вернусь - обязательно напишу что я думаю по этому вопросу.

  4. Адам

    Конечно, само собой разумеется.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных